家を売却したけど、確定申告は初めてで分からないことだらけ…

家を売却し譲渡所得が発生したら、確定申告が必要になります。

しかし、家を初めて売却した場合、確定申告のやり方や必要書類などわからないことが多いですよね。

 

確定申告の必要書類や、家を売却しても確定申告が不要なケースが分かれば、確定申告前に慌てずに済みます。

 この記事を読めば、確定申告は必要なケース不要なケース必要書類などがわかるようになります。

私はこの記事のおかげで、確定申告の前から余裕をもって準備を始めることができました。
当記事では、確定申告の必要書類の準備方法や、税務署から送付される文書への対応法も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

家を売却して確定申告が必要になるケースって?

確定申告は、1年間の所得を合計し、税務署に確定申告書を提出して支払うべき税額を申告し納付する手続きを行う事を指します。

 

確定申告書の提出期間は、毎年2月16日から3月15日で、対象となる期間は前年の1月1日から12月31日です。

 

 

一般的な会社員の方であれば、給与所得に関しては会社が年末調整を行うので、本人は確定申告をする必要がありません。

 

ただし、家を売却する場合は、給与所得以外の収入が発生するため、自分自身で確定申告の手続きを行う必要があるのです。

確定申告が必要なケースには、大きく分けて以下の2パターンがあります。

  1. 家の売却によって利益が発生した場合
  2. 家の売却時に税金の特例を受ける場合

次から、詳しい条件をみていきます。

 

 

1家の売却によって利益が発生した場合

家の売却によって利益が発生した場合、税法上「譲渡所得」に該当するため、確定申告をする必要があります

 

譲渡所得とは、不動産を譲り渡すことによる所得を意味し、税法上、会社員の給与所得とは異なります。

 

ここでいう利益は「利益=売却価格-取得費用-諸経費-特別控除額をイメージするとわかりやすいでしょう。

 

 あくまで、購入時よりも高く売れた場合の利益分が課税対象額となる点に注意してください。

 

 

つまり、居住用住居の売却においては、特別控除を組み合わせると税金の支払いが発生することは非常に稀であることを意味します。

 

具体的な例で言えば、6,000万円の物件を9,000万円で売却しても、特別控除と諸々の物件取得時の経費を考慮すると譲渡所得はマイナスとなるため、税金が発生しないのです。

 

なお、利益が出た場合の確定申告は義務となります。

 

期限までの申告を怠ると「無申告加算税」が要求されたり、そのまま問題を放置することで「脱税」にまで発展する場合があるため注意してください。

 

2家の売却に関する税金の特例を受ける場合

家の売却で利益や損失が出た場合、「居住用住居(マイホーム)」という条件を満たしていれば税金の特例を受けることが出来ます。

 

 

不動産は流動性が低く、売買しにくい性質があるため、国が様々な税制面での優遇を図っているのですね。条件は以下の通りです。

 

居住用住居(マイホーム)特例の共通条件
  • 現在住んでいる自宅であること
  • 居住しなくなった日から3年後の年末までに売却すること
  • 建物を取り壊す場合、取り壊し日から1年以内に土地の売却契約を締結すること

※親族や同族会社への譲渡は適用外

 

ただし、この特例を受ける条件として確定申告をすることが必須です。

特に売却による損失が出る場合、確定申告をしなくても税法上問題とならない点に注意してください。

 

なぜなら、利益がでなかったからと言って確定申告をしないことで、いつの間にか多額の減税機会を失う危険性があるのです。

 

特例による恩恵を受けたい人は自主的に確定申告をする必要があります。

 

家の売却で損した場合も確定申告は必要?

以上で見てきたのは、主に家を売却する際、利益が出た場合に受けられる特例でした。

 

一方で、損失が出た場合はどうなのでしょうか?
結論から言うと、家を売却する際に損失が出た場合でも受けられる特例があります。

 

特別控除の条件に該当する場合、損益を通算することが出来るので、必要に応じて確定申告をしたほうがよいでしょう。

 

損失が出た場合の特例は、以下の2つです。

1居住用住居の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例では、先ほど述べた「居住用住居」に該当した上で、家の所有期間が5年を超え、かつマイホームを新たに購入することが適用条件になります。
この特例を使うことで、給与所得などの所得と損失を相殺することが出来るため、減税になるのです。
また、相殺後も損失が残る場合は3年間繰り越しすることが可能です。

2居住用住居に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、控除内容は上の特例と同様ですが、条件として「マイホームを新たに購入すること」が外され、代わりに「売却する住宅に一定額の住宅ローン残高が残っていること」が必要となります。

 

損をしても確定申告をすれば税金が減額される可能性がある

家の売却をする際に、一定の条件を満たしていれば減税の特例を受けることが出来ます。

 

 

不動産の売買価格は高額であり、大きな利益が出ることが多いため、こうした特例を活用して減税できると助かりますよね。

 

今回は代表的な3つの特例をお伝えいたします。

 

なお、以下の特例は組み合わせて利用することが可能です。

 

3,000万円特別控除

3000万特別控除とは、自宅を売った場合、3,000万円までの利益には税金がかからない制度です。

 

一般的な住宅であれば条件に該当するため、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度と言えるでしょう。

 

例えば、5,000万円で自宅を売却したケースで、元々2,000万円で購入していた場合を考えてみましょう。

 

利益となる譲渡所得3,000万円に対し、3,000万円の特別控除が適用されると税金がタダになります。

 

結果、特別適用がない場合と比較すると、約600万円以上の減税となるのです。

 

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
こちらは居住用住居の要件を満たした上で、家を所有していた期間による制限があります。
ただしこの特例が適用されると、課税所得6,000万円まで税金が14.21%になります。
5年以上の長期譲渡所得の税率と比べ6%超、短期譲渡所得の税率と比べ25%超の減税効果があります。
このように3,000万円以上の大きな利益が出た際も減税することが可能です。

 

特定の居住用財産の買換え特例
「居住用住居」という条件を満たした上で自宅の買い替え時に、適用できる特例です。
土地500㎡以下で建物50㎡以上、売却した家が保有期間10年超で居住期間が通算10年以上という細かい条件があります。
この特例の効果としては、売却価格のうち、買い替え後の新居の購入額と同額部分の税金を繰り延べすることが可能となります。
ただし、あくまで支払う必要のある税金は新居の売却時に引き継がれることになる点に注意が必要です。

 

家を売却した時の確定申告の必要書類

家の売却をして確定申告をする必要がある場合、数種類ほどの必要書類があります。

 

数種類もの必要書類があるなんて大変そうだと思われる方も多いでしょうが、家を売却する前に必要書類について確認しておけば、余裕をもって準備をすることができます。

 

必要書類は税務署で取得することができるので、ご安心ください!

 

それでは、確定申告の必要書類を、

 

  • 自分で用意する書類
  • 税務署で取得する書類

に分けてご紹介していきます。

 

確定申告の必要書類①自分で用意する書類

自分で用意する確定申告の必要書類は、下記の通りです。

     

    自分で用意する書類

    • 売買契約書(不動産購入時と不動産売却時)
    • 印紙税や仲介手数料など売却したことがわかる領収書

     

    見つからない書類がある場合は、税金の計算は概算値で行われることになります。

     

    概算値とは
    大まかな金額を計算することを言います。
    その際、領収書がある場合と比べて高額になってしまうことが多いので気をつけましょう。

     

    確定申告の必要書類②税務署で取得する書類

    税務署で取得する書類は、下記の通りです。

     

    税務署で取得する書類

    • 確定申告書B様式
    • 不動産所得用の所得税青色申告決裁書
    • 譲渡所得内訳書

     

    家を売却して確定申告をしないと税務署からお尋ねがくる?

    家を売却して譲渡所得が発生しなかった場合は確定申告は不要です。

     

    しかし、確定申告をしなかった場合でも税務署は家の売却を把握していて、税務署からお尋ねが届く場合があります。

     

    ここでは4月以降に届く税務署のお尋ねへの対応方法を紹介していきます。

     

    確定申告が不要でも税務署からお尋ねが届く

    4月以降に税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という文書が届きます。

     

    税務署からお尋ねが届いたら、

     

    • 譲渡費用
    • 譲渡価額
    • 取得費

     

    などを記入する必要があります。

     

    税務署からのお尋ねは罰ではないのでご安心を!

    税務署からお尋ねがくると聞いて、何か悪いことをしているような気分になられる方もいるかもしれません。

     

    しかし、譲渡所得が発生していなければ、確定申告は不要と決まっているので、ご安心ください。

     

    税務署からのお尋ねは、家を売却した人全員に送付されるわけではありません。

    金額が大きい場合などに税務署からのお尋ねがくることが多いようです。

     

    税務署からのお尋ねに必ず回答しなくてはいけないわけではありませんが、怪しまれないためにもお尋ねが届いたら回答するようにしましょう。

    まとめ

    以上で見てきたように、家を売却する場合に確定申告が必要なケースは主に2通りで「家の売却によって利益が発生した場合」と「家の売却に関する税金の特例を受ける場合」でした。

     

    そして多くの人が該当する「居住用住居」の要件を満たせば、3,000万特別控除をはじめとしたお得な減税特例を活用することが可能で、損失を出した場合も同様です。

     

     

    無駄な税金を払わずに家を売るには、こうした特例の存在を知り理解しておくことが重要になります。

     

    特例を受ける場合には確定申告が必須となるので、家を売却した年は、事前に税理士に相談したり、必要な書類をそろえておくなど、余裕を持って準備をするようにしましょう。

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