家を売却する際に買った時より高く売れた場合 、気になるのが税金です。

 

会社に勤めている方の場合、納税の手続きである確定申告は会社が代わりに行ってくれるため、馴染みのないことが多いのではないでしょうか。

 

さらに不動産の売却にまつわる確定申告となると、多くの人がはじめて行う作業となります。

 

そこで今回の記事では、家を売却する際に確定申告が必要な場合について、税金を減らすことが出来るパターンも踏まえて解説していきます。

 

この記事でわかること
確定申告が必要になるケース
確定申告をしておいた方がお得になるケース
確定申告で納税額を減らす方法

確定申告が必要なケース【家売却】

 

確定申告は、1年間の所得を合計し、税務署に確定申告書を提出して支払うべき税額を申告し納付する手続きを行う事を指します。

 

確定申告書の提出期間は、毎年2月16日から3月15日で、対象となる期間は前年の1月1日から12月31日です。

 

一般的な会社員の方であれば、給与所得に関しては会社が年末調整を行うので、本人は確定申告をする必要がありません。

 

ただし、家を売却する場合は、給与所得以外の収入が発生するため、自分自身で確定申告の手続きを行う必要があるのです。

 

確定申告が必要なケースには大きく分けて以下の2パターンがあります。

    ・「家の売却によって利益が発生した場合」
    ・「家の売却時に税金の特例を受ける場合」

 

下記で詳しい条件をみていきます。

 

家の売却によって利益が発生した場合

 

家の売却によって利益が発生した場合、税法上「譲渡所得」に該当するため、確定申告をする必要があります。

 

不動産を譲り渡すことによる所得を意味し、税法上、会社員の給与所得とは異なる所得を意味します。

 

ここでいう利益は「利益=売却価格-取得費用-諸経費-特別控除額をイメージするとわかりやすいでしょう。

 

あくまで購入時よりも高く売れた場合の利益分が課税対象額となる点に注意してください。

 

つまり、居住用住居の売却においては、特別控除を組み合わせると税金の支払いが発生することは非常に稀であることを意味します。

 

具体的な例でいえば、6,000万円の物件を9,000万円で売却しても、特別控除と諸々の物件取得時の経費を考慮すると譲渡所得はマイナスとなるため、税金が発生しないのです。

 

なお、利益が出た場合の確定申告は義務となります。

 

期限までの申告を怠ると「無申告加算税」が要求されたり、そのまま問題を放置することで「脱税」にまで発展する場合があるため注意してください。

 

家の売却に関する税金の特例を受ける場合

 

家の売却で利益や損失が出た場合、「居住用住居(マイホーム)」という条件を満たしていれば税金の特例を受けることが出来ます。

 

不動産は流動性が低く、売買しにくい性質があるため、国が様々な税制面での優遇を図っているのですね。

 

条件は以下の通りです。

【居住用住居(マイホーム)特例の共通条件】
・現在住んでいる自宅であること
・居住しなくなった日から3年後の年末までに売却すること
・建物を取り壊す場合、取り壊し日から1年以内に土地の売却契約を締結すること
※親族や同族会社への譲渡は適用外

 

ただし、この特例を受ける条件として確定申告をすることが必須です。

 

特に売却による損失が出る場合、確定申告をしなくても税法上問題とならない点に注意してください。

 

なぜなら、利益がでなかったからと言って確定申告をしないことで、いつの間にか多額の減税機会を失う危険性があるのです。

 

特例による恩恵を受けたい人は自主的に確定申告をする必要があります。

 

損失を出しても確定申告をした方がよい?

 

以上で見てきたのは、主に家を売却する際、利益が出た場合に受けられる特例でした。

 

一方で、損失が出た場合はどうなのでしょうか。

 

結論から言うと、家を売却する際に損失が出た場合でも受けられる特例があります。

 

特別控除の条件に該当する場合、損益を通算することが出来るので必要に応じて確定申告をしたほうがよいでしょう。

 

損失が出た場合の特例には2つあります。

「居住用住居の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
⇒この特例では、先ほど述べた「居住用住居」に該当した上で、家の所有期間が5年を超え、かつマイホームを新たに購入することが適用条件になります。
この特例を使うことで、給与所得などの所得と損失を相殺することが出来るため、減税になるのです。
また、相殺後も損失が残る場合は3年間繰り越しすることが可能です。
「居住用住居に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
⇒この特例は、控除内容は上の特例と同様ですが、条件として「マイホームを新たに購入すること」が外され、代わりに「売却する住宅に一定額の住宅ローン残高が残っていること」が必要となります。

 

税金が減額される可能性がある!【家売却】

 

家の売却をする際に、一定の条件を満たしていれば減税の特例を受けることが出来ます。

 

不動産の売買価格は高額であり、大きな利益が出ることが多いため、こうした特例を活用して減税できると助かりますよね。

 

今回は代表的な3つの特例をお伝えいたします。なお、以下の特例は組み合わせて利用することが可能です。

 

3,000万円特別控除

3000万特別控除とは、自宅を売った場合、3,000万円までの利益には税金がかからない制度です。

 

一般的な住宅であれば条件に該当するため、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度と言えるでしょう。

 

例えば、5,000万円で自宅を売却したケースで、元々2,000万円で購入していた場合を考えてみましょう。

 

利益となる譲渡所得3,000万円に対し、3,000万円の特別控除が適用されると税金がタダになります。

 

結果、特別適用がない場合と比較すると、約600万円以上の減税となるのです。

 

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
こちらは居住用住居の要件を満たした上で、家を所有していた期間による制限があります。
ただしこの特例が適用されると、課税所得6,000万円まで税金が14.21%になります。
5年以上の長期譲渡所得の税率と比べ6%超、短期譲渡所得の税率と比べ25%超の減税効果があります。
このように3,000万円以上の大きな利益が出た際も減税することが可能です。

 

特定の居住用財産の買換え特例
「居住用住居」という条件を満たした上で自宅の買い替え時に、適用できる特例です。
土地500㎡以下で建物50㎡以上、売却した家が保有期間10年超で居住期間が通算10年以上という細かい条件があります。
この特例の効果としては、売却価格のうち、買い替え後の新居の購入額と同額部分の税金を繰り延べすることが可能となります。
ただし、あくまで支払う必要のある税金は新居の売却時に引き継がれることになる点に注意が必要です。

 

【家売却】確定申告が必要なケースまとめ

 

以上で見てきたように、家を売却する場合に確定申告が必要なケースは主に2通りで「家の売却によって利益が発生した場合」と「家の売却に関する税金の特例を受ける場合」でした。

 

そして多くの人が該当する「居住用住居」の要件を満たせば、3,000万特別控除をはじめとしたお得な減税特例を活用することが可能で、損失を出した場合も同様です。

 

無駄な税金を払わずに家を売るにはこうした特例の存在を知り理解しておくことが重要になります。

 

特例を受ける場合には確定申告が必須となるので、家を売却した年は、事前に税理士に相談したり、必要な書類をそろえておくなど、余裕を持って準備をするようにしましょう。

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