家を売却したけど、確定申告は初めてで分からないことだらけ…

家を売却し譲渡所得が発生したら、確定申告が必要になります。

しかし、家を初めて売却した場合、確定申告のやり方や必要書類などわからないことが多いですよね。

 

確定申告の必要書類や、家を売却しても確定申告が不要なケースが分かれば、確定申告前に慌てずに済みます。

 この記事を読めば、確定申告は必要なケース不要なケース必要書類などがわかるようになります。

私はこの記事のおかげで、確定申告の前から余裕をもって準備を始めることができました。
当記事では、確定申告の必要書類の準備方法や、税務署から送付される文書への対応法も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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家を売却して確定申告が必要になるケースって?

確定申告は、1年間の所得を合計し、税務署に確定申告書を提出して支払うべき税額を申告し納付する手続きを行う事を指します。

 

確定申告書の提出期間は、毎年2月16日から3月15日で、対象となる期間は前年の1月1日から12月31日です。

 

 

一般的な会社員の方であれば、給与所得に関しては会社が年末調整を行うので、本人は確定申告をする必要がありません。

 

ただし、家を売却する場合は、給与所得以外の収入が発生するため、自分自身で確定申告の手続きを行う必要があるのです。

確定申告が必要なケースには、大きく分けて以下の2パターンがあります。

  1. 家の売却によって利益が発生した場合
  2. 家の売却時に税金の特例を受ける場合

次から、詳しい条件をみていきます。

 

 

1家の売却によって利益が発生した場合

家の売却によって利益が発生した場合、税法上「譲渡所得」に該当するため、確定申告をする必要があります

 

譲渡所得とは、不動産を譲り渡すことによる所得を意味し、税法上、会社員の給与所得とは異なります。

 

ここでいう利益は「利益=売却価格-取得費用-諸経費-特別控除額をイメージするとわかりやすいでしょう。

 

 あくまで、購入時よりも高く売れた場合の利益分が課税対象額となる点に注意してください。

 

 

つまり、居住用住居の売却においては、特別控除を組み合わせると税金の支払いが発生することは非常に稀であることを意味します。

 

具体的な例で言えば、6,000万円の物件を9,000万円で売却しても、特別控除と諸々の物件取得時の経費を考慮すると譲渡所得はマイナスとなるため、税金が発生しないのです。

 

なお、利益が出た場合の確定申告は義務となります。

 

期限までの申告を怠ると「無申告加算税」が要求されたり、そのまま問題を放置することで「脱税」にまで発展する場合があるため注意してください。

 

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2家の売却に関する税金の特例を受ける場合

家の売却で利益や損失が出た場合、「居住用住居(マイホーム)」という条件を満たしていれば税金の特例を受けることが出来ます。

 

 

不動産は流動性が低く、売買しにくい性質があるため、国が様々な税制面での優遇を図っているのですね。条件は以下の通りです。

 

居住用住居(マイホーム)特例の共通条件
  • 現在住んでいる自宅であること
  • 居住しなくなった日から3年後の年末までに売却すること
  • 建物を取り壊す場合、取り壊し日から1年以内に土地の売却契約を締結すること

※親族や同族会社への譲渡は適用外

 

ただし、この特例を受ける条件として確定申告をすることが必須です。

特に売却による損失が出る場合、確定申告をしなくても税法上問題とならない点に注意してください。

 

なぜなら、利益がでなかったからと言って確定申告をしないことで、いつの間にか多額の減税機会を失う危険性があるのです。

 

特例による恩恵を受けたい人は自主的に確定申告をする必要があります。

 

家の売却で損した場合も確定申告は必要?

以上で見てきたのは、主に家を売却する際、利益が出た場合に受けられる特例でした。

 

一方で、損失が出た場合はどうなのでしょうか?
結論から言うと、家を売却する際に損失が出た場合でも受けられる特例があります。

 

特別控除の条件に該当する場合、損益を通算することが出来るので、必要に応じて確定申告をしたほうがよいでしょう。

 

損失が出た場合の特例は、以下の2つです。

1居住用住居の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例では、先ほど述べた「居住用住居」に該当した上で、家の所有期間が5年を超え、かつマイホームを新たに購入することが適用条件になります。
この特例を使うことで、給与所得などの所得と損失を相殺することが出来るため、減税になるのです。
また、相殺後も損失が残る場合は3年間繰り越しすることが可能です。

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2居住用住居に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、控除内容は上の特例と同様ですが、条件として「マイホームを新たに購入すること」が外され、代わりに「売却する住宅に一定額の住宅ローン残高が残っていること」が必要となります。

 

損をしても確定申告をすれば税金が減額される可能性がある

家の売却をする際に、一定の条件を満たしていれば減税の特例を受けることが出来ます。

 

 

不動産の売買価格は高額であり、大きな利益が出ることが多いため、こうした特例を活用して減税できると助かりますよね。

 

今回は代表的な3つの特例をお伝えいたします。

 

なお、以下の特例は組み合わせて利用することが可能です。

 

3,000万円特別控除

3000万特別控除とは、自宅を売った場合、3,000万円までの利益には税金がかからない制度です。

 

一般的な住宅であれば条件に該当するため、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度と言えるでしょう。

 

例えば、5,000万円で自宅を売却したケースで、元々2,000万円で購入していた場合を考えてみましょう。

 

利益となる譲渡所得3,000万円に対し、3,000万円の特別控除が適用されると税金がタダになります。

 

結果、特別適用がない場合と比較すると、約600万円以上の減税となるのです。

 

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
こちらは居住用住居の要件を満たした上で、家を所有していた期間による制限があります。
ただしこの特例が適用されると、課税所得6,000万円まで税金が14.21%になります。
5年以上の長期譲渡所得の税率と比べ6%超、短期譲渡所得の税率と比べ25%超の減税効果があります。
このように3,000万円以上の大きな利益が出た際も減税することが可能です。

 

特定の居住用財産の買換え特例
「居住用住居」という条件を満たした上で自宅の買い替え時に、適用できる特例です。
土地500㎡以下で建物50㎡以上、売却した家が保有期間10年超で居住期間が通算10年以上という細かい条件があります。
この特例の効果としては、売却価格のうち、買い替え後の新居の購入額と同額部分の税金を繰り延べすることが可能となります。
ただし、あくまで支払う必要のある税金は新居の売却時に引き継がれることになる点に注意が必要です。

 

 

 

家の売却前に!不動産一括査定サイトがおすすめ

家やマンション・土地などの不動産を売却するとなると、まず気になるのが、不動産がどのくらいの値段で売れるのかという点ですよね。

そこで、
もし高く売れるなら売りたい…
程度で考えている人にも、
短期間で売却したい!
と真剣に考えている人にもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定してもらえるサービス。
売却前に不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産一括査定サイトを使えば、自宅にいながらでも査定を依頼でき、査定結果を比較することで自分にとって最適な不動産会社を見つけられます

でも、どの不動産一括査定サイトを利用したらいいの?
そんな疑問に答えるためにも、今回「不動産売却のリセル編集部」は各不動産一括査定サイトの評判を、独自で調査してみました!

以下が口コミでの評判が高く、もっとも人気な不動産一括査定サイト4選です♪

【人気】おすすめ不動産一括査定サイトランキング

イエウール
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
第1位は「提携している不動産会社数がNo.1」の『イエウール』です。
イエウールの詳細を見る
運営会社 株式会社Speee
提携不動産会社数 約1,900社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 大京穴吹不動産
三交不動産
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
日本住宅流通株式会社など
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2014年1月
 

イエウールの特徴は?

「提携不動産会社数・利用者数」がトップクラスなのが、『イエウール』です。

まずその理由の一つは、イエウールは大手不動産会社だけでなく、地域密着型の優良不動産会社とも提携しているから。

北は北海道・南は沖縄まで、全国各地にある1,600社以上の不動産会社と提携しています

そのため利用者数は1,000万人と、利用者の多さも業界トップクラスなのです。
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール 『イエウール』がサービスを開始したのは2014年〜と他サイトと比べると遅めですが、ここ数年でこれほど多くの不動産会社と提携し利用者を得ているという点は、高く評価できますよね。

地方での、不動産売却を検討している方には特にオススメしたい不動産一括査定サイトです。

イエウールの評判は?

そして、理由の2つ目は、イエウールが独自で行う「悪徳企業は排除」のシステムにあります。

『イエウール』は1,600社以上の不動産会社と提携していますが、利用者からクレームが多い不動産会社との契約は解除し、常に”優良な不動産会社のみ提携している”状態を保っているのです。
まさに『イエウール』が提携している不動産会社は、厳選した1,600社と言えますね。
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング イエウール
 そんな『イエウール』は、実際に利用した方からの評判が非常に良く、ネット上の口コミも良いコメントばかりです。
また定期的にお客様アンケートも行い、サイトの改善に努めています。

イエウール利用者の口コミ

評判の悪い不動産業者に当たらない
今回イエウールを利用して良かったなと思った点は、友人から聞いた悪評な不動産業者を査定申し込みする時点で排除できたこと。
複数ある不動産会社の中から、自分で査定依頼する会社を選べるのは大きな利点だと感じました。
査定依頼はスマホ一つで簡単!
持ち家を売却したく、査定して頂くためにイエウールを利用しました。これまで不動産の査定とは何だか難しいイメージを持っていたのですが、イエウールは入力情報もシンプルで簡単。
他サイトと比べて明らかに提携不動産会社が多いのも、有り難かったです。対応も素早く丁寧で、とてもオススメできます。
 
リビンマッチ(旧スマイスター)
おすすめ不動産一括査定サイトランキング リビンマッチ
第2位は、利用者満足度が高く、不動産査定に関するあらゆるニーズに対応可能なリビンマッチです。  
リビンマッチの詳細を見る
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社
提携不動産会社数 約1,400社
対象エリア 全国
主な提携不動産会社名 住友林業
センチュリー21
アパマンショップ
みずほ不動産
朝日住宅
大東建託
近鉄不動産
HOME’S
ホームプラザなど
同時依頼可能数 6社
サービス開始時期 2004年1月
 

リビンマッチの特徴は?

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産売却だけでなく買取や農地・工場なども扱っており、不動産売却の様々な分野を網羅しています。

10年以上の運営実績があり、累計利用者数は440万人にも達します。

リビンマッチの評判は?

リビンマッチは不動産価格の満足度ランキングや利用したい不動産ポータルサイトランキングで1位を獲得しています。

多くの不動産一括査定サイトの場合、主に売却のみを扱っていますが、リビンマッチでは売却だけでなく買取や土地活用なども扱っています。

リビンマッチでは、店舗や工場・倉庫、農地も売却可能です。
 
不動産買取のメリット
  • 時間がかからない
  • 早く現金化できる
「転勤や相続などの急な事情で、なるべく時間をかけたくない」「価格は少し安くても早く現金化したい…」そんな人に買取はおすすめです。

また、リビンマッチでは、全国各地の1,400社以上の不動産会社と提携しており、この数はトップレベルです。選択肢が豊富なのも評判が高いです。

リビンマッチ利用者の口コミ

方法を選択できる
売却しようかと思っていたのですが、査定結果をみると、賃貸収入の方が良い値段だったので、そちらの不動産会社を選ぶことにしました。
自分に合う不動産会社を見つけられる
仕事が忙しく、不動産会社を回る時間が取れないので評判の良いリビンマッチさんにお願いしました。
結果、期待よりも高値で売却でき満足です。また、1,400社の中から自分にピッタリの不動産会社も選べました。


 
すまいValue
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
第3位は、大手6社が査定サービスを行う唯一の不動産一括査定サイト『すまいValue』です。
すまいValueの詳細を見る
運営会社 大手不動産会社6社の共同運営
提携不動産会社数 6社
対象エリア 都市部中心(店舗数は全国870店舗以上)
主な提携不動産会社名 住友不動産販売
小田急不動産
東急リバブル
野村の仲介+(PLUS)
三井のリハウス
三菱地所ハウスネット
同時依頼可能数 最大6社
サービス開始時期 2016年10月
『すまいValue』は、業界を代表する以下の6つの超大手不動産会社によって運営されています
  • 三井不動産リアリティネットワーク(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産グループ
  • 三菱地所リアルエステートサービス
  • 小田急不動産
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue
中でも「三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売」は、業界内の売上高ランキングトップ3の超大手不動産会社。

 この3社を含む6社の大手不動産会社に一括で査定依頼できるのは、『すまいValue』だけなんです。

すまいValueの特徴は?

『すまいValue』の特徴の一つは、誰もが知っている実績ある不動産会社が運営しているという安心感です。

そのためお客さんの満足度も抜群に高く、実際に6社のどれかを利用して不動産を売却したお客さんのうち96.7%が、

「トラブルなく安心・安全に取引できた」
と回答しています。

すまいValueの評判  
不動産売却が初めての人にとって、信頼・安心できるサポートがあることは大切ですよね。
また『すまいValue』は売却力においても、大手ならではのネットワークを活かした営業の力があります。
  • 抱えている顧客の数が違うので、売却スピードが早い
  • 広告にかける費用も桁違い
  • なのでお金を惜しまず使って、あなたの不動産を宣伝してくれる
こういった点は、大手不動産会社によって運営されている『すまいValue』ならでは。
 
そのため、不動産一括査定サイト選びに迷ったら、とりあえず『すまいValue』を選んでおけば間違いありません。
『すまいValue』と他サイトの併用もおすすめです。  

すまいValueの評判は?

1年間のうち『すまいValue』を運営する6社の不動産会社に、不動産の購入相談をするお客さんの数は、36万組以上です。

また、2018年度の契約成立した売買仲介取扱件数は、6社まとめると11万件以上にのぼりました。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング すまいValue

先述した通り『すまいValue』でトラブルなく安心・安全に取引できた割合は、96.7%と非常に高い割合。

『すまいValue』を運営する不動産会社は、それぞれが全国各地に店舗を持っており、合計で全国に870店舗あります。

全国規模で集めた豊富な情報力で、その地域に合わせた不動産売却をサポートしてくれますよ!
 

すまいValue利用者の口コミ

期待以上の結果に満足
最初は不安でしたが、他のサイトで一括査定を依頼した時よりも、高い売却価格を提示してくれたので迷わず売却しました。最終的には、1社目の査定額よりも250万円高く売却することができ、満足です。6社だけなので、見積もり確認・やりとりなどの手間も少なかったです。
信頼できるスタッフ
気軽に利用してみたところ、三菱地所や住友不動産など、よく目にする大手4社から早速返答があり、まとめて見積もりを取ることができました。知識や経験が豊富でプロ意識のあるスタッフの方はとても親切で、知識ゼロの私にも非常に分かりやすく説明してくれたので、大変頼りになりました。
 
おうちダイレクト
【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
第4位は、Yahoo!とSRE不動産(旧ソニー不動産)が共同運営するおうちダイレクトです。
おうちダイレクトの詳細を見る
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
提携不動産会社数 9社
対象エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市
主な提携不動産会社名 CENTURY21
大京穴吹不動産
大成有楽不動産
ロイヤルハウジング
POLUS
TOHO HOUSEグループ など
同時依頼可能数 9社
サービス開始時期 2015年11月
 

おうちダイレクトの特徴は?

『おうちダイレクト』は従来の不動産一括査定サイトとは異なり、不動産の買主と売主を出来るだけ直接繋げる「マッチングサービス」という新しいサービスを実施しています。

【2020年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
もちろん他のサイトのように、提携不動産会社を仲介役として紹介する「仲介サービス」や「一括査定依頼サービス」も行なっています。

しかし「マッチングサービス」を利用したセルフ売却なら、仲介手数料0円で不動産売却が行えてしまうのです。

セルフ売却の流れ
  1. 不動産の売り出し価格の決定
  2. 物件PRを作成
    フォーマットあり。
  3. Yahoo!不動産に掲載
    無料で掲載。いつでも掲載停止可能!
  4. 買い手の反応を見て価格や情報を変更
    自由に変更可能なので自分が満足いく売却に繋がります。
  5. 購入検討者が見学予約などをしてマッチング成立
  6. 見学案内や専門的な手続きは代行コーディネーターにお任せ!
「セルフ売却」では不動産の売り出し価格を自分で決められるだけでなく、Yahoo!不動産に掲載される物件情報・画像・PRコメントも全て自分で決めることになります。

 加えてそれらの情報はいつでも変更可能なので、売主は納得いく買主が現れるのを待てるだけでなく、希望額で売却しやすいんですね。
不動産見学の案内〜契約までの専門的な手続きは、SRE不動産のプロのコーディネーターの方が代行してくれますよ。
仲介手数料無料なのに手厚いサポート付きなのね!
【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト このセルフ売却はまだ、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県
の対象エリアのみの実施ですが、最短で1営業日で売却開始できるなど、『おうちダイレクト』の新しい売却方法は話題となっています。

おうちダイレクトの評判は?

『おうちダイレクト』はヤフー株式会社が運営していることもあり、オリジナルの販売活動が優秀と評判です。

一般的には、

  • インターネット広告を出す
  • ホームページに掲載する
  • チラシをポスティングする
売却活動ですが、当然多くやればやる程広告費用がかかります。

しかし『おうちダイレクト』を利用すれば、上記のような不動産会社が行う販売活動に加え、『おうちダイレクト』とヤフーのネットワークを使ったオリジナルの販売活動法で売却を手伝ってくれるのです。

【2019年最新版】おすすめ不動産一括査定サイトランキング おうちダイレクト
3つの媒体から販売することで、より多くの人の目に物件情報が止まり、物件が高く売れる可能性も上がるという仕組みです。

おうちダイレクト利用者の口コミ

自分のペースで売却したい人向け
「売却手数料が無料になる」という謳い文句に惹かれ、利用しました。 自分のスピードで売却でき、電話営業などがない点が良かったです。 しかしおうちダイレクトで不動産を売る場合、こちら以外で販売活動はできない仕組みなので注意が必要です。
100万円以上の手数料がタダに
一般的に100万円以上かかる仲介手数料が無料になる、という点はやはり魅力的。 だが対象エリアがかなり限られていること・掲載物件も他サイトと比較すると少なめな印象。今後のサービス拡大に期待できそう。

【比較表】人気不動産一括査定サイトを徹底比較

上で紹介した、不動産一括査定サイトそれぞれにはどのような違いがあるのか、表にしてわかりやすく比較してみました。

すまいValue イエウール おうちダイレクト リビンマッチ
提携数 厳選した6社 1,800社 9社 約1,400社
同時依頼 6社 6社 9社 6社
対応地域 都市部中心 全国対応 全国対応 全国対応
利用者数 100万人 1,000万人 300万人 440万人
査定種類 7種類 10種類 5種類 9種類
 

複数の不動産一括査定サイトを使おう!

不動産売却を成功するには、自分の不動産の特徴に強い不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますから、複数の不動産会社を比較検討する必要があります。

しかし、一件一件複数の不動産屋さんをまわるとなると、時間や費用の手間がかかりますよね

複数の不動産一括査定サイトを使おう
それを解決するのが今までご紹介してきた「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定のメリット
  • 自宅で複数の不動産会社と相場の比較ができる
  • 費用・手間がかからない
不動産一括査定サイトにもそれぞれの強み弱みがあるので、複数のサイトを利用してどれが自分に合うのか比較することをオススメします。

今回ご紹介した不動産一括査定サイトは、人気なものから厳選して選んだ4サイトなので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

 

家を売却した時の確定申告の必要書類

家の売却をして確定申告をする必要がある場合、数種類ほどの必要書類があります。

 

数種類もの必要書類があるなんて大変そうだと思われる方も多いでしょうが、家を売却する前に必要書類について確認しておけば、余裕をもって準備をすることができます。

 

必要書類は税務署で取得することができるので、ご安心ください!

 

それでは、確定申告の必要書類を、

 

  • 自分で用意する書類
  • 税務署で取得する書類

に分けてご紹介していきます。

 

確定申告の必要書類①自分で用意する書類

自分で用意する確定申告の必要書類は、下記の通りです。

     

    自分で用意する書類

    • 売買契約書(不動産購入時と不動産売却時)
    • 印紙税や仲介手数料など売却したことがわかる領収書

     

    見つからない書類がある場合は、税金の計算は概算値で行われることになります。

     

    概算値とは
    大まかな金額を計算することを言います。
    その際、領収書がある場合と比べて高額になってしまうことが多いので気をつけましょう。

     

    確定申告の必要書類②税務署で取得する書類

    税務署で取得する書類は、下記の通りです。

     

    税務署で取得する書類

    • 確定申告書B様式
    • 不動産所得用の所得税青色申告決裁書
    • 譲渡所得内訳書

     

    家を売却して確定申告をしないと税務署からお尋ねがくる?

    家を売却して譲渡所得が発生しなかった場合は確定申告は不要です。

     

    しかし、確定申告をしなかった場合でも税務署は家の売却を把握していて、税務署からお尋ねが届く場合があります。

     

    ここでは4月以降に届く税務署のお尋ねへの対応方法を紹介していきます。

     

    確定申告が不要でも税務署からお尋ねが届く

    4月以降に税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という文書が届きます。

     

    税務署からお尋ねが届いたら、

     

    • 譲渡費用
    • 譲渡価額
    • 取得費

     

    などを記入する必要があります。

     

    税務署からのお尋ねは罰ではないのでご安心を!

    税務署からお尋ねがくると聞いて、何か悪いことをしているような気分になられる方もいるかもしれません。

     

    しかし、譲渡所得が発生していなければ、確定申告は不要と決まっているので、ご安心ください。

     

    税務署からのお尋ねは、家を売却した人全員に送付されるわけではありません。

    金額が大きい場合などに税務署からのお尋ねがくることが多いようです。

     

    税務署からのお尋ねに必ず回答しなくてはいけないわけではありませんが、怪しまれないためにもお尋ねが届いたら回答するようにしましょう。

    まとめ

    以上で見てきたように、家を売却する場合に確定申告が必要なケースは主に2通りで「家の売却によって利益が発生した場合」と「家の売却に関する税金の特例を受ける場合」でした。

     

    そして多くの人が該当する「居住用住居」の要件を満たせば、3,000万特別控除をはじめとしたお得な減税特例を活用することが可能で、損失を出した場合も同様です。

     

     

    無駄な税金を払わずに家を売るには、こうした特例の存在を知り理解しておくことが重要になります。

     

    特例を受ける場合には確定申告が必須となるので、家を売却した年は、事前に税理士に相談したり、必要な書類をそろえておくなど、余裕を持って準備をするようにしましょう。

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