土地を売却したけど、所得税はどのくらいかかるのかな?

 

土地の売却を考えている人で、所得税がどのくらいかかるわからないと頭を抱えている人は少なくないでしょう。

土地の売却が初めての場合、税金のことなどわからないことだらけですよね。

 

そこで今回は、土地の売却でかかる税金の中でも金額が大きくなる可能性のある所得税に焦点を当てて紹介していきます。

 

 この記事を読めば土地の売却にかかる所得税がわかるようになります。

 

私はこの記事を読んで、初めてだった土地の売却をスムーズに行うことができました。

 

 

当記事では、相続した土地を売却する際にかかる税金もご紹介しています。

ぜひ、参考にしてみてくださいね。

 

土地売却時には2種類の所得税がかかる

土地を売却したときには、譲渡所得税と復興特別所得税の2種類の所得税がかかります。

 

2つの所得税
譲渡所得税復興特別所得税

 

それぞれの計算方法についてはこのあと説明していきますが、まずは2つの所得税がある、ということを覚えておいてください。

 

 

まず、譲渡所得税。

 

これは、土地売却によって出た利益に対してかかる税金です。

 

具体的には、利益に対して所得税住民税がかかります。

 

この所得税住民税とをあわせて、一般的には譲渡所得税と呼んでいます

 

次に、復興特別所得税です。

 

これは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するためにかけられる税金です。

 

なお復興特別所得税は、平成25年から平成49年までと、期間が限られています

 

譲渡所得税【土地売却】

 

ここからは、2つの所得税について具体的に計算方法をみていきましょう。

 

まずは、譲渡所得税の説明からはじめますね。

 

『利益』がない場合は発生しない

先に、譲渡所得税は『土地売却によって出た利益に対してかかる税金』だと説明しました。

 

利益に対してかかる税金ですから、利益がなければ税金もかかりません

 

 

このことは、次に示す譲渡所得税の計算式をみると理解できます。

 

譲渡所得税の計算式
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

 

この計算式で、「譲渡所得」というのが「利益」にあたります。

 

つまり、利益がない、ということは、譲渡所得がゼロ、だということです。

 

譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて計算しますから、譲渡所得がゼロの場合、ゼロにどんな数字(税率)をかけても、譲渡所得税はゼロになる、ということです。

 

譲渡所得税は土地の保有年数で税率が変化

譲渡所得税の税率は、その土地を何年保有していたかによって2つのタイプにわかれます。

 

譲渡所得税には2つのタイプがある
長期譲渡所得税短期譲渡所得税

 

 

長期譲渡所得税

土地を売却した年の1月1日時点で、土地の保有期間が5年を超える場合に適用されます。税率は、所得税15%住民税5%です。

 

短期譲渡所得税

土地を売却した年の1月1日時点で、土地の保有期間が5年以下の場合に適用されます。税率は、所得税30%住民税9%です。

 

この説明でわかるように、長期と短期で、税金が倍近く変わるということですよね。

 

特に保有期間が5年前後の土地については、すぐ売るのか、年を越してから売るのか、売却時期の選び方しだいで、税額に大きな差が生まれることになります

 

節税の意味から、とても重要な制度ですので、土地の売却のときには常に念頭において判断してくださいね

 

実際に譲渡所得税を計算してみる

先に、譲渡所得税の計算式をご紹介しました。

 

その中で、利益にあたるのが「譲渡所得」だということは理解していただけましたね。

 

さて、この「譲渡所得」、これ自体はどのように計算するのでしょうか?

 

譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡価額 - 譲渡費用 - 取得費

 

この計算式で、「譲渡価額」というのは「売った値段」のことです。

 

また、「譲渡費用」は「売るためにかかった費用」です。

 

最後の、「取得費」は「買った値段」と「買うためにかかった費用」を足した合計です。

 

 

 

なお今回は、譲渡所得税の種類と計算方法を把握することが目的になります。

 

譲渡費用や取得費に、具体的にどのような費用を計上できるかについては、この記事の最後に紹介している記事や、国税庁HPでご確認ください。

 

以上から、先に説明した譲渡所得税の計算式は、このようになります。

 

譲渡所得税の計算式
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率 = (譲渡価額 - 譲渡費用 - 取得費) × 税率

 

譲渡所得税の計算式が完成しましたね。

 

それでは2つのケースをあげて、実際に譲渡所得税を計算してみましょう。

 

 

どちらのケースでも、譲渡価額は1億3,000万円譲渡費用は400万円取得費は9,500万円であったとします。

 

 

ケース1 売却をした年の1月1日現在の保有期間が4年11ヶ月の土地を売却した場合

 

保有期間が4年11ヶ月ですので、短期譲渡所得の計算になりますね。

 

短期譲渡所得の所得税率は30%、住民税率は9%ですので、

 

 所得税 = (1億3,000万円 - 400万円 - 9,500万円)× 30%

= 3,100万円 × 30% = 930万円

 

所得税の計算で譲渡所得が3,100万円だとわかったので、住民税の計算ではこれを使って、

 住民税 = 3,100万円 × 9% = 279万円

 

以上の計算から、短期譲渡所得税は所得税930万円と住民税279万円の合計額、1,209万円となります。

 

 

ケース2 売却をした年の1月1日現在の保有期間が5年1ヶ月の土地を売却した場合

 

保有期間が5年1ヶ月ですので、長期譲渡所得の計算になりますね。

 

長期譲渡所得の所得税率は15%、住民税率は5%です。また、ケース1で譲渡所得は3,100万円だとわかっているので、

 

 所得税 = 3,100万円 × 15% = 465万円

 

 住民税 = 3,100万円 × 5% = 155万円

 

以上の計算から、長期譲渡所得税は所得税465万円と住民税155万円の合計額、620万円となります。

 

 

ケース1とケース2で、長期と短期の譲渡所得税を計算してみました。

 

他の条件がまったく同じで、保有期間が2ヶ月違うだけでしたね。

 

1,209万円と620万円、その差589万円です

 

実感として、土地を売る時期の大切さがわかっていただけたのではないでしょうか。

 

復興特別所得税【土地売却】

 

先に説明したように、復興特別所得税は東日本大震災からの復興の財源にあてるために課される税金です。

 

計算自体は特に難しくはありませんが、復興特別所得税はなかなか認知されていないようです。

 

復興特別所得税があることを忘れないようにしてくださいね。

 

復興特別所得税の計算方法とは

復興特別所得税の計算はとてもカンタンです。

 

復興特別所得税の計算式
復興特別所得税 = 譲渡所得 × 2.1%

 

復興特別所得税は、何度も言いますが、忘れないことが大切です。

 

 

 

忘れないために、最初から、元々の所得税率に復興特別所得税の税率を足して考えておくことをオススメします。

 

長期譲渡所得の所得税率は15%、短期譲渡所得の所得税率は30%でしたね。

 

それぞれに2.1%を足して、

 

長期譲渡所得の所得税率は17.1%、短期譲渡所得の所得税率は32.1%だと考えておくと、正しく納税金額の予定を立てることができますよ。

 

特例による特別控除を利用する

 

譲渡所得に税率をかけて所得税額を算出する、という基本はバッチリですよね。

 

そして、税率を小さくするには長期譲渡が有利だということも説明しました。

 

しかし、もっと節税できないものかと考えますよね。

 

じつは、譲渡所得から一定の金額を引いてから計算できる、特別控除という制度があります。

 

この制度の条件にあてはまれば、大幅に税額を減らせる、もしくは税金をゼロにできる可能性があります

 

 

特別控除にはいくつかの種類があります。

 

  1. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除
  2. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除
  3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除
  4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除
  5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除
  6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除

 

これらの特別控除の説明中、太字とマーカーで記載されている金額が、譲渡所得から引くことのできる金額です。

 

それぞれの特別控除を使うための条件については他の記事もしくは国税庁HPに譲りますが、とても大きな金額を譲渡所得から引くことができるということがわかりますよね。

 

たとえば、②のマイホームを売った場合の3,000万円の特別控除を使うと、譲渡所得が3,000万円までの土地売却は譲渡所得税がゼロになる、ということです。

 

また、条件にあてはまっていれば、①から⑥の順番で、控除の合計額が5,000万円になるまで、複数の特別控除を適用することができます

 

このように特別控除は大きく節税できる可能性がありますので、ぜひ活用してくださいね。

 

相続した土地を売却する時にかかる6種類の税金

家族から土地を相続したけど、その土地を売却したいと考えている人もいるでしょう。

 

土地売却にかかる所得税は2種類だと紹介しましたが、相続の場合は少し勝手が違います。

 

ここでは、相続した土地を売却する時にかかる税金の種類について解説していきます。

 

1相続した土地を売却したときにかかる税金 譲渡所得課税

譲渡所得課税は、不動産を売却し利益が出た際にかかる税金です。

 

譲渡所得の計算
譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)

 

譲渡所得に所得税と住民税をそれぞれ掛けると、譲渡所得課税が求められます。

 

2相続した土地を売却したときにかかる税金 登録免許税

登録免許勢は、購入する側が負担する税金です。

 

購入する側が所有権移転登記を行う際に支払います。

 

 

売却側に登録免許税がかかるとしたら、住所変更登記と抵当権抹消登記を行う場合のみとなります。

 

3相続した土地を売却したときにかかる税金 印紙税

土地や不動産の売買契約をした際に、納税を行なった証として契約書に印紙を貼り付ける必要があります。

 

印紙税の金額は、売買契約の金額が上がるに比例して大きくなっていきます。

 

印紙税の金額
100万円以上万円以下             2,000円
500万円以上1,000万円以下    10,000円
1,000万円以上5,000万円以下 20,000円
5,000万円以上1億円以下        60,000円

 

4相続した土地を売却したときにかかる税金 消費税

土地の売却を仲介業者に依頼した際にかかる税金です。

 

仲介手数料の金額は、依頼した業者によりますが上限が決められています。

 

仲介手数料に関する消費税の上限
200万円以下      5%
200万円以上400万円以下 4%
400万円以上      3%
ここでのポイントは、それぞれの金額帯に消費税がかかるということです。
仮に売却価格が1,200万円の場合、
  • 200万円までの金額帯に5%
  • 400万円までの金額帯に4%
  • 400万円以上の金額帯に3%

 

が課税されるということです。

 

見落としがちなポイントなので、注意しましょう。

5相続した土地を売却したときにかかる税金 書類などの取得費用

不動産を売却する際、さまざまな書類を取得する必要があり、それらの書類の取得には費用がかかります。
  • 不動産登記事項証明書 600円
  • 戸籍謄本 450円
  • 被相続人の住民票除票 300円

 

などがあります。

 

6相続した土地を売却したときにかかる税金 取得費

本来、取得費とは土地の購入代と改良などにかかった費用の合計です。

 

しかし相続の場合、購入した時の費用や手数料から計算します。

 

room

 

  • 印紙税
  • 訴訟費用
  • 不動産取得税
  • 特別土地保有勢

 

なども取得費に含まれます。

 

土地売却の所得税まとめ

今回は土地を売却したときの所得税について説明してきました。

 

所有期間や特別控除の活用によって、所得税の額が小さくなったり、ゼロになったりすることがわかりましたね。

 

 

 

節税は、「国が税金を少なくしてあげようという意図をもって準備した制度」を活用する、ということですから、積極的に取り組むべきです。

 

ここで得た知識を有効活用して、節税に成功してくださいね!

 

関連記事も読んで、ぜひ知識を深めてください。

この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます
おすすめの記事