みなさんは節税対策はなにかされていますか?

 

サラリーマンの方でも医療費控除の申請ぐらいはやられたことあるのでは?

 

じつは、長年住み続けた土地を売却するときにも、節税方法がいくつかありますよ!

 

しかも、申請することで手元に残るお金が大きく変わります!

 

今回は土地売却時の節税方法と、実際の計算例をみていきましょう!

 

この記事でわかること
支払った相続税の一部を土地売却時の譲渡所得税に加える特例について(取得費加算の特例)
土地売却時の利益を守る、3,000万円の特別控除
売った土地より買った不動産の方が高い場合の買い替えの特例
土地の所有期間が10年以上の場合の軽減措置

土地売却時の税金対策の4つの方法

 

土地を売却した方は、各々の事情によって多少違いがあると思います。

 

家屋ごと土地を売却したり、家屋を取り壊してから土地を売却したり、立て直すつもりだったけども事情が変わって土地を売却したなど。

 

土地を売却したときの節税方法は、条件さえクリアしていればどなたでも申請できますよ!

 

土地売却時の4つの節税方法
  1. 取得費加算の特例
  2. 3,000万円の特別控除
  3. 買い替えの特例
  4. 所有期間10年以上の軽減税率の特例

 

取得費加算の特例【土地売却】

 

取得費加算の特例というのは、相続税として支払った費用の一部を、譲渡所得税を計算するときに、土地の取得費用として計算することを認めるというものです。

 

 

そもそも相続税と譲渡所得税は別物であり、通常は取得費用とは認められません。

 

それが、この特例では土地取得にかかった費用として加えることが認められます。

 

取得費用に認められることで、結果的に譲渡所得税など他の税金が安くなる特例です。

 

取得費加算の特例
土地収入額-土地取得にかかった費用(相続税の一部が入る)-土地の譲渡にかかった費用

 

取得費加算の特例の条件
土地の取得理由が、相続または遺贈である。
相続税が課税されている(相続税の一部が土地の取得費用になるため、相続税の課税は絶対条件)。
相続税の申告期限から3年以内に土地を売却をしている。

 

土地取得に加えられる相続税額の計算式は以下の通りです。

 

 

たとえば、土地5,000万円預金8,000万円、金融機関からの借入金を2,000万円を相続し、相続税を3,000万円納めたとします。

 

 

取得費に加算できる相続税額は900万円です。

 

3,000万円特別控除【土地売却】

 

土地を売却して利益が出ると譲渡所得税復興特別所得税が課税されます。

 

売り時などを見極めてせっかく出た利益をむざむざと税金に取られたくはないですよね?

 

条件はいくつかありますが、3,000万円の特別控除という制度がありますよ。

 

土地や不動産の売却で3,000万円までの利益が控除されるというありがたい制度です。

 

3,000万円の特別控除の適用条件
自身が住んでいた家屋とともに土地を売却した
家屋を取り壊してから3年目の12月31日までに土地を売却した
土地を貸駐車場などにしていない

 

たとえば5,000万円の土地7,000万円で売却し、売却に要した費用は300万円とします。

 

 

土地売却価格7,000万円-土地取得価格5,000万円-土地売却費用300万円=利益1,700万円

 

本来ならば利益1,700万円に譲渡所得税が課税され、高いと663万円も税金がかかってしまいます。
しかし、3,000万円までの特別控除で663万円はかからなくなるのです。

買い替えの特例【土地売却】

 

土地を売却したものの、その後に購入した不動産の方が高い場合は、土地を売却した際の譲渡所得税と復興特別所得税は次回の売却時まで繰り延べられるのが「買い替えの特例」です。

 

 

3,000万円で購入した土地Aを5,000万円で売却すると、差額の2,000万円に譲渡所得税など課税されます。

 

ですが、その後に不動産Bを6,000万円で購入したら、かかるはずっだった2,000万円に対する課税が、B不動産を売却するまで繰り延べられます。

 

買い替えの特例の条件
自宅を売却した
土地を売却した前年と前々年に他の控除を受けていない
土地の売却価格は1億円以内
土地は通算10年以上所有している
買い替え先の不動産は床面積が50平米以上ある
買い替え先の不動産が中古住宅(耐火建築物)の場合は築25年以内だ
売り手は親族などではない
また、家屋を取り壊している場合は、
  1. 家屋を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が10年以上ある
  2. 家屋を取り壊してから1年以内に土地の売却契約を結び、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却をした
  3. 家屋を取り壊してから貸駐車場などにしていない
以上3つも条件である

 

注意する点は、あくまで課税の繰り延べであり、次の不動産や土地の売却では繰り越されていた分納付しなくてはいけないことです。

 

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例【土地売却】

 

この特例のメリットは3,000万円の特別控除併用して利用できる点にあります。

 

つまり、3,000万円を超えた利益部分の税金を少なくすることができるのです。

 

土地売却で出た利益 所得税 住民税 合計
3,000万円以上6,000万円以下の部分 10% 4% 14%
6,000万円超えの部分 15% 5% 20%

 

たとえば土地の売却で利益が1億円出たとすると、

 

 

0円~3,000万円の部分は3,000万円特別控除でカバーされます。

 

3,000万円~6,000万円部分が税率14%です。

 

3,000万円×14%=420万円

 

6,000万円超えの部分が税率20%。

 

4,000万円×20%=800万円

 

420万円+800万円=1,220万円

 

 

 

所有期間10年以上の軽減税率の条件
自宅の土地を売却した
土地の所有期間は10年以上である
確定申告を行う
土地に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却をした
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
家屋を取り壊した後に貸駐車場などにしていない

 

7年保有した1,000万円の土地(マイホーム)を売却した場合

 

利用できる控除は、3,000万円特別控除です。

 

土地のみに限らず、自宅を売却するほとんどの方が活用できる控除枠ですね!

 

そして売却価格ですが、土地価格の高騰にもよりますよね。

 

今回は簡単にするために、1,000万円の土地を倍の金額2,000万円で売却したとします。

 

 

土地売却価格2,000万円-土地取得価格1,000万円-土地売却費用100万円=利益900万円

 

本来ならば、利益として残った900万円は税金の対象です。

 

かかるはずの譲渡所得税の金額は、

 

利益900万円×長期譲渡所得税20%=譲渡所得税180万円

 

3,000万円特別控除は、譲渡所得税でとられるはずだった180万円がかからずに済みますよ!

 

税金対策をして節税する4つの方法と実際の計算例まとめ

 

売りっぱなしでは税金でガッポリと持っていかれてしまう土地の売却!

 

  1. 相続税をすでに納めていたら「取得費加算の特例
  2. 利益が出ていたら「3,000万円の特別控除
  3. 後に購入した不動産の方が価値が高かったら「買い替えの特例
  4. 利益が3,000万円を超えたら「所有期間10年以上の軽減税率の特例

 

以上4つが使えますよ。

 

売却前に利益が3,000万円以上出ることがわかっているならば、売却する年の1月1日時点所有期間が10年以上あるか確認することをおすすめします!

 

土地の売却は正しく節税対策を取り、手元にお金を残すようにいたしましょう!

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