【土地売却】税金対策をして節税する4つの方法と実際の計算例

 

みなさんは節税対策はなにかされていますか？

 

サラリーマンの方でも医療費控除の申請ぐらいはやられたことあるのでは？

 

じつは、長年住み続けた土地を売却するときにも、節税方法がいくつかありますよ！

 

しかも、申請することで手元に残るお金が大きく変わります！

 

今回は土地売却時の節税方法と、実際の計算例をみていきましょう！

 

土地売却時の税金対策の4つの方法

 

土地を売却した方は、各々の事情によって多少違いがあると思います。

 

家屋ごと土地を売却したり、家屋を取り壊してから土地を売却したり、立て直すつもりだったけども事情が変わって土地を売却したなど。

 

土地を売却したときの節税方法は、条件さえクリアしていればどなたでも申請できますよ！

 

 

取得費加算の特例【土地売却】

 

取得費加算の特例というのは、相続税として支払った費用の一部を、譲渡所得税を計算するときに、土地の取得費用として計算することを認めるというものです。

 

 

そもそも相続税と譲渡所得税は別物であり、通常は取得費用とは認められません。

 

それが、この特例では土地取得にかかった費用として加えることが認められます。

 

取得費用に認められることで、結果的に譲渡所得税など他の税金が安くなる特例です。

 

 

 

土地取得に加えられる相続税額の計算式は以下の通りです。

 

 

たとえば、土地5,000万円、預金8,000万円、金融機関からの借入金を2,000万円を相続し、相続税を3,000万円納めたとします。

 

 

取得費に加算できる相続税額は900万円です。

 

3,000万円特別控除【土地売却】

 

土地を売却して利益が出ると譲渡所得税や復興特別所得税が課税されます。

 

売り時などを見極めてせっかく出た利益をむざむざと税金に取られたくはないですよね？

 

条件はいくつかありますが、3,000万円の特別控除という制度がありますよ。

 

土地や不動産の売却で3,000万円までの利益が控除されるというありがたい制度です。

 

 

たとえば5,000万円の土地を7,000万円で売却し、売却に要した費用は300万円とします。

 

 

土地売却価格7,000万円－土地取得価格5,000万円－土地売却費用300万円＝利益1,700万円

 

買い替えの特例【土地売却】

 

土地を売却したものの、その後に購入した不動産の方が高い場合は、土地を売却した際の譲渡所得税と復興特別所得税は次回の売却時まで繰り延べられるのが「買い替えの特例」です。

 

 

3,000万円で購入した土地Aを5,000万円で売却すると、差額の2,000万円に譲渡所得税など課税されます。

 

ですが、その後に不動産Bを6,000万円で購入したら、かかるはずっだった2,000万円に対する課税が、B不動産を売却するまで繰り延べられます。

 

 

注意する点は、あくまで課税の繰り延べであり、次の不動産や土地の売却では繰り越されていた分納付しなくてはいけないことです。

 

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例【土地売却】

 

この特例のメリットは3,000万円の特別控除と併用して利用できる点にあります。

 

つまり、3,000万円を超えた利益部分の税金を少なくすることができるのです。

 

土地売却で出た利益	所得税	住民税	合計
3,000万円以上6,000万円以下の部分	10％	4％	14％
6,000万円超えの部分	15％	5％	20％

 

たとえば土地の売却で利益が1億円出たとすると、

 

 

0円～3,000万円の部分は3,000万円特別控除でカバーされます。

 

3,000万円～6,000万円部分が税率14％です。

 

3,000万円×14％＝420万円

 

6,000万円超えの部分が税率20％。

 

4,000万円×20％＝800万円

 

420万円＋800万円＝1,220万円

 

 

 

 

7年保有した1,000万円の土地（マイホーム）を売却した場合

 

利用できる控除は、3,000万円特別控除です。

 

土地のみに限らず、自宅を売却するほとんどの方が活用できる控除枠ですね！

 

そして売却価格ですが、土地価格の高騰にもよりますよね。

 

今回は簡単にするために、1,000万円の土地を倍の金額2,000万円で売却したとします。

 

 

土地売却価格2,000万円－土地取得価格1,000万円－土地売却費用100万円＝利益900万円

 

本来ならば、利益として残った900万円は税金の対象です。

 

かかるはずの譲渡所得税の金額は、

 

利益900万円×長期譲渡所得税20％＝譲渡所得税180万円

 

3,000万円特別控除は、譲渡所得税でとられるはずだった180万円がかからずに済みますよ！

 

税金対策をして節税する4つの方法と実際の計算例まとめ

 

売りっぱなしでは税金でガッポリと持っていかれてしまう土地の売却！

 

1. 相続税をすでに納めていたら「取得費加算の特例」
2. 利益が出ていたら「3,000万円の特別控除」
3. 後に購入した不動産の方が価値が高かったら「買い替えの特例」
4. 利益が3,000万円を超えたら「所有期間10年以上の軽減税率の特例」

 

以上4つが使えますよ。

 

売却前に利益が3,000万円以上出ることがわかっているならば、売却する年の1月1日時点で所有期間が10年以上あるか確認することをおすすめします！

 

土地の売却は正しく節税対策を取り、手元にお金を残すようにいたしましょう！