家を売却しても税金がかからないなんてことあるの?

 

家売却にかかる税金の計算って、難しそう…

 

このように疑問や不安を感じている人は多いです。

 

でも実は、マイホームの家やマンションの売却では、税金がかかるケースは少ないって知ってました?

 

 

この記事では、家の売却にかかる税金の種類と計算の仕方を分かりやすく紹介しています。

 

家売却後の税金の計算に不安を抱えていた人も、これを読めば売却に前向きになれますよ。

 

この記事でわかること

  • 3,000万の特別控除が受けられる人
  • 家売却にかかる税金の種類
  • 税金の計算方法

 

【家売却】ほとんどの人は税金がかからない!?

 

家を売却しても、実はほとんどの人は税金がかからないってご存知でしたか?

 

それは、利益が出ても、です。

 

自分が住んでいた家やマンションを売却した場合、3,000万円までの利益には税金がかからない特例が設けられているからです。

 

では、そもそも…

 

家を売却した時の利益ってどう計算するの?

 

という疑問から解決していきましょう

 

 

売却時にかかる譲渡所得税

 

家を売却して得られた利益(=所得)のことを「譲渡所得」と言います。

 

家を売却して得られた利益 = 譲渡所得

 

この「譲渡所得」の額に税率を掛けて、所得税と住民税の額を計算します。

 

ですので、「税金を課せられる譲渡所得」という意味で、「課税譲渡所得」と呼びます。

 

課税譲渡所得は、家の売却額から、売却するのにかかった費用や家を購入するのにかかった金額などを引いて計算します。

 

課税譲渡所得
売却額- ( 取得費+ 譲渡費用)

 

売却した金額が、そのまま譲渡所得になるわけではないんですね

 

では、「取得費」「譲渡費用」とは、何を指しているのでしょう。

 

 

 

売った家やマンションを、買った時の購入代金やかかった費用から建物の減価償却費相当額を引いたものを取得費と言います。

 

【取得費に含まれるもの】
  • 購入代金
  • 建築費
  • 土地の改良費
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 取得税 など

 

 

 

建物は年数がたつと老朽化するので、経過年数と共にその価値が下がっていきます

 

その分(減価償却費相当額)を購入金額から差し引いて、取得費を計算する規則になっています。

 

減価償却費相当額を求める式は…

減価償却費相当額=
購入金額 × 90% × 償却率 × 経過年数

 

建物の構造によって、下記の償却率を用います。

 

建物の構造 償却率
木造 3.1%
木骨モルタル造 3.4%
鉄骨鉄筋コンクリート、

鉄筋コンクリート造

1.5%

 

 

例えば…

購入金額 2,500万円
築年数 15年
建物構造 木造

 

このような家の減価償却費相当額は…

 

購入金額 × 90% × 償却率 × 経過年数
 2,500万円 × 90% × 3.1% × 15年
     =1,046万2,500円

 

となります。

 

 

 

家を売却する時にかかった各種費用のことを譲渡費用と言います。

 

【譲渡費用に含まれるもの】
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 建物の解体費用 など

 

 

ポイントおさらい

課税譲渡所得の計算式
売却額 - ( 取得費+譲渡費用 )

 

課税譲渡所得が計算できたら、いよいよ税金の額を計算しますが、その前に…

 

3000万までの特別控除が存在する

 

自分が住んでいた家やマンションを売却した場合には、3,000万円の特別控除というお得な制度があります。

 

これは、一定の要件を満たせば、売却益(=課税譲渡所得)から最大3,000万円までを控除できる制度です。

 

つまり、3,000万円までの譲渡所得は非課税ということです。

 

3,000万円の特別控除が受けられる人は、以下のような人です。

 

3,000万円の特別控除が受けられる人
  • 売却する家やマンションを、メインの家として使っていた人(別荘としての使用は認められません)
  • 以前に住んでいた家やマンションを売る場合は、住まなくなった日から3年経った年の12月31日までに、売却した人
  • 売却の前年または前々年に、不動産売却関係の同じような特例を受けていない人(特例によっては重複して受けられるものもあります)
  • 売主と買主が、親子や夫婦など、特別な関係ではない

 

以上の条件をクリアしている人は、3,000万円の特別控除が受けられます。

 

条件をクリアしていなかったとしても、判断が微妙なケースは、税理士さんに相談されることをおすすめします。

 

【家売却】他にもかかる税金

 

家を売却した時にかかる税金は、所得税、住民税以外にもあります。

 

所得税、住民税は利益が出た時にかかる税金でしたね。

 

次は、

「利益に関わらず必ずかかる税金」と「利益が出たらかかる税金」に分けて、ご紹介します。

 

 

必ずかかる税金

 

利益に関わらず、家を売却したら必ずかかる税金というのがあります。

 

  • 印紙税
  • 登録免許税

 

この2つです。

 

ただし、登録免許税は該当する人だけですので、該当しない人はかかりません。

 

詳しく見てみましょう。

 

 

印紙税

 

売買契約書に印紙を貼付することで、税金を納めます。

 

印紙の額が、契約金額(売却額)によって決められています。

 

2020年3月31日までは軽減税額が適用されています。

 

景気の動向によっては、さらに延長される可能性もあります。

 

【軽減後の印紙税額】

売却額 印紙税額
1万円以上50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超~10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超 48万円

 

 

登録免許税

 

登録免許税は、登記簿を新たに作成したり、内容の変更や追記をしたりする際にかかる税金です。

 

不動産の売買に関係する登記は、主に以下の4つです。

 

  1. 登記名義人表示変更登記(とうきめいぎにん ひょうじへんこう とうき)
  2. 抵当権抹消登記(ていとうけん まっしょう とうき)
  3. 所有権移転登記(しょゆうけん いてん とうき)
  4. 抵当権設定登記(ていとうけん せってい とうき)

 

それぞれの登記の内容と、誰が費用を負担するのか?を表にまとめました。

 

登記名義人表示変更登記 売主負担
  • 住所・氏名変更登記とも言います
  • 不動産購入後、引っ越しをして住民票を異動している場合必要な登記です
  • 不動産購入後、結婚・離婚・養子縁組などで氏名が変わった人も必要な登記です
抵当権抹消登記 売主負担
  • ローン完済後、抵当権抹消登記をしていない人は、売却時に必要です
  • 売ったお金でローンを完済する予定の人は、完済後、この登記が必要です
所有権移転登記 買主負担
  • 不動産の所有権が移った時に必要な登記です
  • 所有権を得た人が、費用を負担し手続きします
抵当権設定登記 買主負担
  • 買った人が、ローンを組んで購入した場合、この登記が必要です

 

 

売主の負担でおこなう登記は「登記名義人表示変更登記」と「抵当権抹消登記2つだけです。

 

そして、この2つの登記も該当する人だけが行います。

 

この2つの登記に必要な登録免許税は…

 

登録免許税
1,000円 × 物件の数
注意点
  • 物件の数とは、登記簿の数
  • 建物と土地は、別々の登記簿
  • 1筆の土地に1棟の建物とは限らない

 

この登録免許税以外に、司法書士への報酬として1万円~2万円ほどかかることも覚えておきましょう。

 

 

利益が出た際に必要な税金

 

利益が出た際にかかる税金は、

 

  • (譲渡)所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

 

です。

 

その計算方法は…

課税譲渡所得 × 税率

です。

 

3,000万円の特別控除が受けられる人は、課税譲渡所得から最大3,000万円までマイナスするのを忘れないようにしましょう。

 

課税譲渡所得の計算の仕方は…

課税譲渡所得=
売却額 - ( 取得費 + 譲渡費用 )

でした。

 

それぞれの税金の税率を見てみましょう。

 

 

譲渡所得税と住民税

 

売却した不動産を所有していた期間によって、税率が変わります。

 

5年以下の短期の所有期間の場合は、「課税短期譲渡所得」となり、5年を超える長期の所有期間の場合は、「課税長期譲渡所得」となります。

 

短期所有と長期所有で税率が変わるんですね。

 

長期所有の方が、税率が低くおさえられています。

 

下の表で確認してみましょう。

 

所得税 住民税
短期譲渡所得

(5年以下)

×30% ×9%
長期譲渡所得

(5年超え)

×15% ×5%

 

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で計算します。

 

 

復興特別所得税

 

復興特別所得税は、東日本大震災後、復興支援のために徴収されるようになった特別税です。

 

今のところ、2037年12月31日までを課税期間としています。

 

税率は、所有期間に関係なく、所得税額の2.1%となっています。

 

 

譲渡所得税、住民税、復興特別所得税をまとめて簡単に計算できる式があります。

 

ポイント

所得税+住民税+復興特別所得税
【所有期間が5年以下】
短期譲渡所得 × 39.63%
【所有期間が5年超え】
長期譲渡所得 × 20.315%

 

利益が出た際に必要な税金は、所有期間が5年以下なら約40%5年を超えているなら約21%と覚えておくと良いでしょう。

 

 

【家売却】税金|まとめ

 

家を売却した時に必要な税金について、理解は深まりましたか?

 

必ずかかる税金が…

  • 印紙税
  • 登録免許税

 

登録免許税は、住所や氏名が変わった人、ローンを返済した人など、該当の人だけが対象でしたね。

 

利益が出た際にかかる税金が…

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

 

所有期間が5年以下で売った場合は、売却額の約40%5年を超えてから売った場合は、売却額の約21%でした。

 

そして、忘れてはならないのが、3,000万円の特別控除です。

 

住んでいた家やマンションを、不動産会社を通して普通に購入希望者を探して売った人なら、ほぼ確実に受けられる控除です。

 

譲渡所得から3,000万円を控除すれば、実はほとんどの人が譲渡税がかからないのではないでしょうか

 

 

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