不動産売却にかかる税金や確定申告のルールについてわかりやすくまとめました。

 

そもそも売却にかかる税金とは? という基礎の基礎から解説しますので、不動産売却が初めての方は必見です。

 

この記事でわかること
不動産売却時に発生する税金
不動産売却時の確定申告の手順
不動産売却のおける減価償却の考え方

 

不動産売却にかかる税金

 

不動産を売却するとき発生する税金は主に5つあります。

 

この5つは、売却時に必ず支払う必要がある税金と、場合によって発生しない税金とに分けることができます。

必ず必要な税金
  • 印紙税
  • 登録免許税
場合によっては発生しない税金
  • 住民税
  • 譲渡所得税
  • 復興特別所得税

以下では、それぞれについて説明します。

 

不動産売却で必ず必要な税金

 

印紙税

 

不動産を売却するとき、不動産の売買契約書に印紙を貼る必要があります。この時に支払うのが印紙税です。

 

印紙税は不動産売買契約書に記載されている金額によって金額が変わります。

 

契約金額が1,000万円以上~5,000万円以下の場合:20,000円
5,000万円以上~1億円以下の場合:60,000円など

印紙税は手数料のようなものとも考えられるわね

 

登録免許税

登録免許税は、不動産売却時の名義変更に課税される税です。

不動産売却時の名義変更とは、所有権の持ち主が変わることについて、不動産登記を変更すること。

登録免許税は、登記の種類によって税率が変わります。

売却で所有権を変える場合、固定資産税評価額× 2%が課税されます。

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額のもとになるもの。

「固定資産評価額」とも言われ、自治体の担当者が決めます。

名義変更も課税されるんだね

固定資産評価額に応じて変わるみたい

場合によって発生しない税金

 

譲渡所得税

 

譲渡所得とは所有している不動産を売却して、

 

不動産売却価格̠̠不動産取得費用不動産譲渡費用

 

以上で利益が出た際に課税される税金です。

 

決して、不動産の売却価格に丸ごと課税されるわけではありませんので注意しましょう。

ホッとしました

住民税

住民税は所得税と合わせて計算されます。

所得税と住民税の税率については、不動産の所有期間によって変わってきます。

所有期間5年以下の場合の例

所得税率=30%、住民税率=9%、合計税率=39%所有期間5年超:所得税率=15%、住民税率=5%、合計税率=20%

不動産の所有期間によって変わるのね

復興特別所得税

復興特別所得税は、平成23年3月11日に起こった「東日本大震災」の被害から復興の施策実施を行う上で、必要な財源の確保として新たな税金が創設された特別な所得税。

 

税率は基準所得税額に2.1%かけた金額です。

 

基準所得税額所得とは、所得から控除されるものを引いた金額から所得税の税率をかけて算出された税額。

 

計算
復興特別所得税額 = 基準所得税額 ×2.1%

 

不動産売却時の確定申告

 

不動産の売却時の所得に関しては、確定申告の提出を行います。

ただし、どの場合でも所得を行う必要があるわけではなく、売却益が出た時のみ確定申告が必要となります。

 

確定申告が必要な場合

 

取得費・諸経費(譲渡費用など)を引いても売却代金が黒字になったとき、確定申告が必要となります。

 

この売却代金が黒字になった時の収益を売却益と言い、これは「課税譲渡所得」という課税対象。

 

計算
譲渡所得 譲渡収入金額取得費 + 譲渡費用

 

ここで納める税金のことを「譲渡所得税」と呼びます。

 

例えば、500万円で購入した諸経費0円の土地が1000万円で売却された場合、500万円の売却益が発生します。

 

売却益は「課税譲渡所得」として課税対象になり、「譲渡所得税」が発生します。

 

確定申告が不必要な場合

 

売却代金から取得費・諸経費を引いて売却益が出なかった場合は確定申告は不要となります。

 

ただし、課税譲渡所得が発生しない場合でも、確定申告することは可能です。

 

例えば他の所得がある場合なら、損益通算することで総合的な課税額を減額できる可能性があります。

 

メモ

損益通算 :一定期間内に発生した利益と損失を計算して相殺する仕組み。

 

課税剰余所得が発生しないからといって、必ずしも確定申告しないことが正解とは限りません。

 

逆に、確定申告していると税金が抑えられる場合もありますので、基本的には確定申告を行うのがおすすめです。

 

譲渡所得税の控除

譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されます。つまり、譲渡所得が取得費・譲渡費用に満たない場合は課税されません。

 

以下では、譲渡費用となる項目について説明し、譲渡時の損失で発生する控除の例を解説します。

 

譲渡費用となるもの

譲渡費用に含まれる費用の例
仲介手数料
譲渡時に仲介業者に支払った費用
印紙税
売主が負担した印紙税
立退料
貸家を売る際に発生する、部屋を明けてもらう立退料
取壊し費用
土地を売るために建物を壊す費用
違約金
既に締結している売買契約を変更する場合などの違約金
名義書換料
借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払う料金

POINT

譲渡費用となるものは、あくまで譲渡時に直接負担した諸費用。したがって、修繕費・固定資産税などのように維持・管理に費やした費用などは譲渡費用とはならないことに注意。

 

譲渡時の損失で発生する控除の例

例えば、5年を超えて保有する居住用の不動産を売却した際に、住宅ローンが残っていて、さらに売却損が発生した場合、売却損をその年発生した他の所得から差し引くことが可能。

 

この時に差し引くことができる売却損は年度ごとに限度がありますが、その年に差し引きできなかった分については翌年以降、3年間に渡り繰り越して控除可能です。

 

不動産売却と減価償却

減価償却は、マンション売却にかかわる譲渡所得税の計算おいて、税金を安くすることができるかもしれない項目。

マンションを売却した際に、売却益が出た際に譲渡所得税が発生することは前章で説明しました。
譲渡所得税は売却益から譲渡費用・取得費用を引いたものになりますが、減価償却は取得費用として計算します。

具体的には、売却益から減価償却費を差し引くことで、節税へとつながります。

減価償却の考え方

建物は経年とともに劣化します。

減価償却は、その劣化の分を元々の取得費から引く、という考え方です。

主に、会社や法人などの会計手続きで用いられる考え方で、建物や機械などの資産から、経年劣化するであろう分を概算して経費として計上するというシステム。

この時、減少したぶんの価値を減価償却費として金額で表します。

また、減価償却は法人で使用される考え方と言いましたが、実は自宅用マンションも減価償却の対象。

減価償却の計算方法

 

減価償却の計算には法定耐用年数という考え方をします。

 

先ほどの説明でいうなら、「経年劣化するであろう分」が「法定耐用年数」となります。

 

その中でも、資産の種類によって価値の減少する速度は異なります。法定耐用年数では、資産の種類ごとに分けられています。

 

この時に、減価償却の計算には決められた計算方法がありますが、定額法定率法の2種類の方法があります。

 

ただし、平成28年4月からは購入したマンションについては定額法のみとなっています。

 

それ以前のマンションについては定率法も使用できるようですが、定額法が主だった計算方法です。

 

定額法は、取得費を耐用年数で割り、同じ金額を減価償却していく計算方法。

 

定額法の計算
減価償却費 = 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

 

この時、自宅用マンションの減価償却の耐用年数は、非事業用資産の耐用年数が定められており、それを元に算出します。

不動産売却時の税金控除の特例

 

また、居住用の不動産は売却時に税金を控除することができる特例が設けられています。

 

以下では居住用不動産売却時に適用される3つの税金控除の特例を解説します。

 

3,000万円特別控除の特例

3.000万円の特例とは、自分が住んでいる家、もしくは敷地の売却に関して譲渡所得から3,000万円が控除される制度。

 

ただし、この制度には直近2年以内に同じ制度を使っていたり、譲渡相手が親子や夫婦だと適用されないなどの制限もありますので要注意。

 

具体的には、自分が住んでいる家なら、売却によって3,000万円までの利益が出た時、税金が控除される制度、という認識で問題ないでしょう。

 

買い替えの特例

「買い換え特例」とは、10年以上保有していた居住用の不動産に適応される特例。

 

また、買い換え対象となる不動産が、売却する不動産の売却価格より高い場合のみという条件があります。

利益額 所得税 住民税
3,000万円以上6,000万円超え 15% 5%
3,000万円以上6,000万円以下 10% 4%

 

10年超所有軽減税率の特例

 

不動産売却において、居住用不動産を売却した場合、10年超所有軽減税率の特例が適用されます。

 

3,000万円の特別控除と併用できますので、売却利益が3,000万円超えてしまっている方におすすめですね。

 

3,000万円を超えてしまった部分で税金が安くなります。

 

利益額 所得税 住民税
3,000万円以上6,000万円超え 15% 5%
3,000万円以上6,000万円以下 10% 4%

 

不動産売却税金シミュレーション

 

以下は、それぞれのケースでマンションを売却した時の税金の簡単なシミュレーション例を取り上げました。

 

800万円の一軒家を1000万円で売却した場合

  • 不動産を売った値段は1000万円
  • 不動産の購入価格は800万円

譲渡所得の計算

1,000万ー800万=200万

譲渡所得である200万円に対して、税金がかかる、というイメージです。

節税のポイント
ただし、この例では譲渡費用が考慮されていないことに注意。

仲介手数料をはじめとした譲渡費用を計算することで、この200万円という非課税額を減額することが可能です。

所有5年の居住用不動産を1000万で売却した場合

  • 所有5年の自宅用の不動産
  • 売却価格は3000万円
  • 不動産の購入は2800万円

譲渡所得の計算

所有5年の自宅用の不動産を1000万円で売却した場合、譲渡所得税に「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。

実は、自宅やその敷地を売った場合には、売った値段から3000万円を引いて、譲渡所得を計算することができますつまり結果からいうと、このケースでは譲渡所得税はゼロにできます。

節税のポイント

今回の例では所有5年という条件がありしたが、この特別控除には居住の長短は関係ありません。ただし、この特例は3年に1回しか使えない特例ですのでご注意ください

まとめ

不動産売却時にかかる税金に関して、確定申告の流れや税金シミュレーション例などを紹介しました。

 

不動産売却時に支払いが必要となる税金の中でも譲渡所得税が一番大きいものです。

 

それでも、税金の仕組みを押さえていれば、譲渡費用や減価償却、さらに控除の特例などを用いて費用を抑えることが可能。

 

不動産の売却を行なう際は、うまく税金が減額されるように日頃から準備することが大切です。

 

当記事が不動産売却のお役に立てば幸いです。

 

この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます
おすすめの記事