土地を売却した後、確定申告が必要かどうかわからないわ...

確定申告したいから具体的な手順必要書類を知りたい!

そもそも確定申告って何?
「確定申告って複雑そうで何から始めたらいいかわからない...」と悩んでいませんか?

 

 土地・家の売却後、確定申告が必要な人は必ず期日までに申告を済ませないと「罰則」があります。

サラリーマンの場合、確定申告を行う機会はほぼないため、確定申告に対し不安を抱く方もいるでしょう。

 

  • 確定申告が必要な場合と不要な場合って?
  • いつまでに確定申告しなければならないの?
  • どんな必要書類を準備すれば良い?

このような疑問を解決し、初めて確定申告を行う方でもスムーズに進められるよう、わかりやすく解説していきます!

必要書類や土地売却にかかる税金・費用など、具体的なポイントもしっかり押さえてお伝えします。

確定申告とは?

確定申告
「所得」を申告し「納税額」を確定すること。
土地・家の売却後、この「所得」が何かを理解することがポイントです。
 土地や家の売却後、譲渡所得」という所得が個人に発生します。
通常、サラリーマンであれば、会社の給与所得以外の所得がない場合、会社が特別徴収により所得税を支払う仕組みになっているため、確定申告をする必要がありません。
確定申告とは
しかし、土地や家を売った時の「譲渡所得」は副業ではないのですが、会社の給与所得とは別の所得なので、合計所得を確定するために基本的には確定申告が必要となります。
ただし、状況によっては確定申告が不要なケースがあります。

次に、確定申告が必要かどうかの判断基準を見ていきましょう。

土地売却後に確定申告が必要か不要かの判断基準

結論からお伝えすると、以下のような基準で「確定申告が必要か不要か」判断します。

 

確定申告が必要な人

譲渡所得が+(プラス)の人

確定申告が不要な人

譲渡所得が−(マイナス)の人
ただし、譲渡所得がマイナスでも確定申告が必要な人がいるので注意しましょう!(後の見出しで説明しています。)

 

 譲渡所得=自分が得た利益を指します。
土地・家の売却時の価格ではないので注意しましょう。

譲渡所得がプラスかマイナスかは、以下の式で計算します。

譲渡価格(売却額)

売った時の金額。

取得費

買った時の金額と費用の合計。
  • 仲介手数料
  • 土地・建物の購入代金や建築代金
  • 印紙税、登録免許税、不動産取得税など、購入時の税金
  • 測量費、整地費、建物解体費など
  • 設備費、改良費

譲渡費用

売った時の費用。

 

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 借家人に支払った立退料
  • 建物解体費など
  • 売買契約締結後に支払った違約金
  • 借地権の名義書換料など

簡単に言ってしまうと、購入価格よりも売却価格が安かった場合、利益が出ない赤字(マイナス)なので、譲渡所得に対する課税はされず、確定申告が不要になります。

 

譲渡所得

 

しかし、譲渡所得のプラス・マイナスに関係なく確定申告した方が良い人がいます。結論から言うと、以下の2通りの人です。

 

  1. 3,000万円の特別控除を受けたい人
  2. 譲渡所得がマイナスでも特例の条件に当てはまる人

 

「3,000万円の特別控除」とは一体どんなものなのでしょうか?

その前に、土地売却にかかる税金・費用の詳細を見てみましょう。

土地の売却時にかかる税金・費用とは?

土地売却には以下のような税金・費用がかかります。
種類 おおよその金額
譲渡所得税(=所得税・住民税) 不動産の保有期間によって異なる。

保有期間が5年超え:譲渡費用の20.315%(約20%)

保有期間が5年以下:譲渡費用の39.63%(約40%)

印紙税 1万円~3万円
仲介手数料 売却価格×3.24%+64,800円
抵当権抹消登記費用 1万円程度
その他の費用(引越しなど) 5万円~300万円(人による)

 

①譲渡所得税(=所得税・住民税)

譲渡所得(売却益)を計算したものに、税率をかけます。

 

譲渡所得税の計算方法
譲渡所得(売却益)×約20%(約40%)=譲渡所得税

売却益の、約20%または約40%の譲渡所得税がかかります。この譲渡所得税の内訳としては、以下のようになっています。

 

約20%の場合

「所得税約15%+住民税5%」

約40%の場合

「所得税約30%+住民税9%」

税率が20%になるか、40%になるかかは土地・家の保有期間によって変わってきます。

 

保有期間が5年超
約20%(約15%+5%)
保有期間が5年以下
約40%(約30%+9%)

つまり、税務署側は「5年以内の短期間で売った場合は高い税金を、それ以上の長期間保有していた場合は低い税金をかけよう」と、考えているのですね。

②印紙税

領収書に貼ってある「収入印紙」のことで、これは、印紙税という税金です。

 

納税証明書

 

この印紙税(=収入印紙)は、売買契約書に貼る義務があります。

 

売主用・買主用の売買契約書を作り、署名・押印をそれぞれに行います。同じ金額の収入印紙を売主用・買主用のどちらにも、貼り付けます。

 

いくらの収入印紙を貼る必要があるの?
売却益(契約金額)に応じて、大きければ大きいほど高い収入印紙を貼らなければなりません。

印紙税法という法律によると、

 

契約書に書いてある契約金額で判断する

 

ということになっています。

印紙税(収入印紙)の金額表は、国税庁の「印紙税額の一覧表」から見ることができます。金額変更があるので、貼る前には一度確認しましょう。

 

③仲介手数料

不動産会社に土地・家の売買の仲介をお願いしたら、仲介手数料を払う必要があります。

 

不動産は理屈上では、個人同士の直接の売買取引が可能、とされています。

 

不動産売買

 

例えば身内同士(親子間等)で売却する場合は、不動産会社を仲介しないケースもあります。
その場合は、本人同士で売買契約書を作り、司法書士に名義変更を依頼します。

 

But他人同士で、土地・家という高額な資産を売買する際は、様々な問題が出てきます。

 

例えば以下のような問題が考えられますよね。

 

  • 隣人と境界でもめている。
  • 売却後に自宅から違法埋蔵物が発見された場合。
  • 建物を解体して売るかどうか。
  • 測量をするべきか、しないべきか。
  • 買主側のローン等への配慮。

この他にも、色々な問題が出てきます。
そのため、ほとんどの場合は不動産会社に仲介をお願いして、買主を見つけてもらうことになります。

 

仲介手数料はいくら払わなければいけないの?
上限は、宅建業法で決められています。
売却価格が400万円以上の場合は、以下の計算式が上限になります。
 売買金額×3%+6万円
(別途、消費税が加算されます)

 

例えば1億円で売却した場合

「1億円×3%+6万円=306万円(税抜)」となります。

ここに消費税がかかると「306万円×1.1=3,366,000円」となり、約340万円の仲介手数料がかかります。

しかし、これはあくまで「上限」なのです。これ以上もらってはダメということです。

つまり、これより安くても全く問題ないんですね。

 

高い仲介手数料を安くしてもらうように、交渉する方も少なくないみたいですね。常識の範囲内で仲介手数料の値下げをお願いしてみることは、一つの手ですよ。

 

注意!譲渡所得がマイナスでも確定申告が必要な人2パターン

譲渡所得の計算をし、

 

譲渡所得がプラスだった場合、確定申告が必要

 

ということがこれまでにわかりましたね。

ただし、譲渡所得(売却益)のプラマイ関係なしに、確定申告が必要な人がいます。

 

確定申告の記入

 

以下の2パターンの人です。

 

 

3,000万円特別控除を受けたい人

居住用財産(マイホーム)を売却した人の中で、「マイホームを売ったときの特例」【国税庁】の条件に当てはまる方は、3000万円の特別控除を受けられます。

 

この特別控除を受けるためには、確定申告が必要になります。

3000万円特別控除を受ける場合の計算方法

3,000万円の特別控除を受ける場合、譲渡所得は以下の式で計算されます。

 

 譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-3,000万円の特別控除

 

譲渡所得がマイナスでも特例の条件に当てはまる人

譲渡所得がマイナスになる人、というのはつまり「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がマイナスになった人です。

 

最初に、譲渡所得がマイナスだったら確定申告の必要性はないと説明しましたが、マイナスになった人の中で以下の条件に合う方は、確定申告をすればお得になります

 

居住用財産を売却して譲渡所得がマイナスであり、「買換え」と「売却のみ」の場合。

 

当てはまる人は、下記の特例が使えます。

 

譲渡形態 特例
買換え 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却のみ 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

この特例を使うと、源泉徴収税額のキャッシュバックを受けることができるため、とてもお得です。

ただし、この特例を受けるには、確定申告が必要となります。

確定申告の申請時期は?

譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要であり、土地を売却した翌年2月16日頃から3月15日までです。

ここで、譲渡所得がプラスになりそうな人は注意してください。

 

 基本的には、この時期に確定申告をしないと3,000万円の特別控除の適用が受けられなくなってしまいます

3,000万円の特別控除があればマイナスだった人が、特別控除の適用を逃したことで課税されてしまうというケースもあります。

2つの確定申告方法

多くの人は自分で確定申告を行います。
確定申告をする方法は、以下の2つのケースが考えられます。
  1. 自分で確定申告を行う
  2. 税理士に依頼して確定申告を行う

確定申告の時期になると、市区町村役場で税理士が無料で確定申告書の書き方を指導してくれることが多いです。

 

また、税務署に電話しても親切に教えてもらえます。

そのため、実際には多くの人が自分で確定申告を行っています。

税理士に確定申告を依頼する人は、以下のような特徴を持つ人です。

  • 忙しくて時間が全くない!
  • 10万円程の費用を出せる余裕がある
自分で確定申告を作成したい人は、

確定申告を自分で作成したいけど、書き方がわからない!
という悩みを持つ方が多いですよね。
そこで次は「確定申告書の書き方」を紹介していくので、ぜひ参考にしてくださいね。

おすすめな確定申告書の書き方

オススメの方法2つを紹介します!

結論から言うと、自分で確定申告書を作成する場合、役所で開催される無料相談を通して税理士の先生に教えてもらいながら行うのが、最も早く正確です。

 

確定申告の時期になると、市区町村役場で税理士が無料で確定申告書の書き方を指導してくれます。
必要書類などについても、一から全て教えてもらうことが可能ですよ。

 

確定申告書の書き方

 

また、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」から手順通りに進めば、スムーズに作ることができるのでおすすめです。

画面の案内に従って金額等を入力することにより、税額などが自動計算され、計算誤りのない書類作成が可能です。

 

「確定申告書等作成コーナー」を利用してみて、分からない部分は無料相談で聞いてみる、という方法もいいですね。

 

確定申告の必要書類一覧

確定申告の際に必要な書類は、主に税務署(国税庁WEBサイト)で手に入れるものと、自分で準備するものの2つに分かれます。
税務署(国税庁WEBサイト)で入手するもの
    • 確定申告書B様式
    • 分離課税用の確定申告書
    • 譲渡所得の内訳書

など

自分で準備するもの
    • 売買契約書(コピー)
    • 仲介手数料などの領収書(コピー)

確定申告の必要書類

 「3000万円までの特別控除(税金の優遇)を受ける人」「買い替えなどの理由による特例を受ける人」の場合は、上記の書類に加えて住民票除票や登記事項証明書、住宅借入金等の残高証明書などの書類が必要になります。

状況によってさまざまなケースがあるため、必要書類は不動産会社や税務署などに相談してみると良いかもしれません。

 

【ネットで確定申告】確定申告書作成の流れを解説

ここでは確定申告が初めての人でもわかるように、書類作成の手順・書き方を解説していきます。

全体的な流れはこのようになっています。
  1. 国税庁公式サイトから書類をダウンロード
  2. 「譲渡所得の内訳書」を作成
  3. 「申告書B第一表」の左半分を記入
  4. 「申告書B第二表」を作成
  5. 「申告書第三表」に「譲渡所得の内訳書」の内容を転記
  6. 「申告書第三表」の右上に計算した税額を記入
  7. 「申告書B第一表」の右側を記入して完成

 

1国税庁公式サイトから書類をダウンロード

国税庁の確定申告作成コーナー

 

まずは、国税庁公式サイトのトップページの左上の「税の情報・手続き・用紙」というカテゴリにカーソルを合わせ、上から2番目に出る「申告手続き・用紙」という項目をクリックします。

 

国税庁のネットで確定申告

 

出てきたページの右側にある「申告・申請・届出等・用紙(手続の案内・様式)」という項目をクリック。

 

国税庁の確定申告

 

「確定申告等情報」の見出しの下にある「所得税」を選択。

 

確定申告

 

すると、出てきたページ下部の「各種用紙」の見出しのすぐ下に「確定申告書等」という項目があるので、こちらをクリックします。

 

国税庁の確定申告

 

この2つから、以下の書類をプリントしましょう。

 

「確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等」からダウンロードするもの
  • 申告書B様式(第一表・第二表)
  • 申告書第三表
  • 所得税青色申告決算書(不動産所得用)

 

「確定申告書付表等」からダウンロードするもの
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】(1~4面)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】(5面)

 

2「譲渡所得の内訳書」を作成

譲渡所得の内訳書ダウンロード

 

まずは、ダウンロードした「譲渡所得の内訳書」を作成します。第2面に以下の項目を記入します。

 

  1. 不動産の所在地
  2. 土地・建物の種類
  3. 利用状況
  4. 売買契約日・引き渡し日
  5. 買主の住所・氏名・職業
  6. 譲渡価格
  7. 代金の受領状況
  8. 売却した理由

第3面に以下の項目を記入します。

 

  1. 不動産の購入先・支払先・譲渡価額の5%
  2. 減価償却費・取得費
  3. 仲介手数料・印紙税の支払先・支払金額
  4. 譲渡所得金額(取得期間5年以内は「短期」、5年超は「長期」)

 

3「申告書B第一表」の左半分を記入

申告書Bダウンロード

 

次に、「申告書Bの第一表」を作成します。

 

  • 個人情報
  • 収入金額等
  • 所得金額

この3つの欄に記入していきます。

 タイトル部分の「申告書B」と書かれている左側の空白に確定」と記入しましょう!

源泉徴収票の数字は、最新のものを書き写してくださいね。

 

注意点として、以下の項目は源泉徴収票と申告書の名称が異なります。以下の表を参考にして記入してください。

 

申告書B 源泉徴収票
社会保険料控除 「社会保険料等の金額」を記入
生命保険料控除 「生命保険料の控除額」を記入
地震保険料控除 「地震保険料の控除額」を記入

 

配偶者(特別)控除とは

「申告書B第一表」の左下に「配偶者(特別)控除」の欄があります。配偶者(特別)控除は、所得に応じて金額が適用されます。

 

配偶者所得(収入-65万円) 配偶者控除の金額
38万円超~40万円未満 38万円
40万円以上45万円未満 36万円
45万円以上50万円未満 31万円
50万円以上55万円未満 26万円
55万円以上~60万円未満 21万円
60万円以上65万円未満 16万円
65万円以上70万円未満 11万円
70万円以上75万円未満 6万円
75万円以上76万円未満 3万円

 

4「申告書B第二表」を作成

申告書B第二表

 

ここでは、簡単な源泉徴収票の記載内容を転記する作業をします。

 

「所得の内訳」部分

収入金額と源泉徴収額を記入。

 

「社会保険料控除」欄の「支払い保険料」部分

源泉徴収票の金額を転記。

 

その他の「生命保険料控除」「地震保険料控除」部分

「源泉徴収票と同じ」と記入。

 

5「申告書第三表」に「譲渡所得の内訳書」の内容を転記

申告書大三表

 

ここでは、「譲渡所得の内訳書」の内容を、「申告書第三表」に転記します。以下の表を参考に転記しましょう。

 

譲渡所得の内訳書 申告書第三表
4.A:収入金額 「収入金額」の該当項目
4.B:必要経費 分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項「必要経費」
4.C:差引金額 分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項「差引金額」
4.E:譲渡所得金額 「所得金額」の該当項目
1.(1)所在地 分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項「所得の生ずる場所」

 

次に、「申告書B第一表」の内容を、「申告書第三表」左下の「税金の計算」の欄に転記していきます。

 

申告書B第一表 申告書第三表
「所得金額」合計 総合課税の合計額⑨
「所得から差し引かれる金額」合計 所得から差し引かれる金額㉕

 

次に、所得金額を1,000未満の端数を切り捨てて、下の66番の項目に、⑨-㉕の金額を64番の項目に記入します。

 

6「申告書第三表」の右上に計算した税額を記入

「申告書第三表」の右上の「税金の計算」の欄に、自分で課税額を計算して記入します。

ここに記入が必要なのは、以下の3項目です。

 

  • 64対応分(71)
  • 66対応分(73)
  • 合計(78)

 

66対応分(73)に記入する方法

以下の式で算出します。

66番に記入した数字(所得金額)×所得税率

所得税率は以下の通りです。
所有期間が5年以内 30%
所有期間が5年超 15%

 

64対応分(71)に記入する数字の算出方法
以下の式で算出します。

64番に記入した数字(所得金額)×所得税率-控除額

所得税率・控除額は、所得金額に応じて決まっています。以下の表を参考にして計算しましょう。

所得金額 対応の所得税率 対応の控除額
1,000円以上195万円未満 5% 0円
195万円以上330万円未満 10% 97,500円
330万円以上695万円未満 20% 427,500円
695万円以上900万円未満 33% 636,000円
900万円以上1800万円未満 33% 1,536,000円
1800万円以上 40% >2,796,000円

 

7「申告書B第一表」の右側を記入して完成

最後に、「第二表」「第三表」に記入した数字を使い、「第一表」の右側を記入したら、確定申告書が完成します。

 

以下の表を参考に、対応項目を記入していきます。

 

「第二表」「第三表」 「申告書B第一表」右側
第三表86番 「税金の計算」上の㉖に対する税額(㉗)
再差引所得税額(㊵) ㊳-㊴
復興特別所得税額(㊶) ㊵×2.1%
所得税及び復興特別所得税の額(㊷) ㊵+㊶
所得税及び復興特別所得税の源泉徴収税額(㊺) ㊷-㊸-㊹
所得税及び復興特別所得税の第3期分の税額 (㊼) ㊺-㊻

 

【まとめ】土地を売却したら確定申告をしよう!

土地売却後に確定申告をしようと思った時、まずは全体の流れを把握することがポイントです。
  1. 課税譲渡所得を計算する。
  2. 必要書類を揃える。
  3. 確定申告書を作成する。
  4. 税務署に訪問して手続きを行う。

 

今回の記事では、初心者でも読めばわかる確定申告の流れをわかりやすく説明していきました。

 

確定申告の全体の流れ

 

必要書類や税金・費用など具体的なポイントについても、わからなくなったら読み返して参考にしてみてくださいね。

 

確定申告書を自分で作成する場合、分からないことは無料相談会で相談してしまうのがスムーズに書類を完成させるポイントです。

 

まずは、役所などで開催される確定申告の無料相談会の有無を調べてみることをオススメします。

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